부동산에 관한 세금을 보면 세금마다 적용되는 부동산 가격 기준이 다른 것을 볼 수 있습니다. 지방세와 국세, 주택과 건물, 토지 등 목적별로 세금이 부과되는데 이 세금의 세액을 결정할 때도 부동산 가격의 기준이 다릅니다. 부동산 가격을 가리키는 용어와 그 기준되는 가격을 어디서 찾아볼 수 있는지 정리해 보겠습니다.
1. 실거래가(시가)
실거래가 신고제로 인해 국토교통부 실거래가 시스템에서 확인 가능하고 양도세(매도)나 취득세(매수)를 산정할 때 기준이 됩니다.
또한 상속세와 증여세의 경우 시가 즉, 실거래가로 산정하는 게 원칙이지만 이 경우는 매매 없이 이루어지는 거래이므로 시가 인정액을 기준으로 산정이 됩니다.
시가 인정액: 부동산을 취득할 때 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 과세표준가액을 뜻합니다. 2022년 까지는 부동산에 대한 취득세를 계산할 때 토지는 개별공시지가를, 주택은 국토교통부가 공시하는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 취득세 과세표준으로 삼았지만, 2023년부터는 시가인정액이 과세표준으로 되며, 시가인정액을 산정하기 어려울 때만 기존의 개별공시지가와 공동주택가격, 개별주택가격을 과세표준으로 적용합니다.
▼ 국토교통부 실거래가 공개시스템
2. 공시가격 (건물)
부동산 공시가격 알리미에서 확인 가능하고 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 산정시 기준으로 합니다.
공시가격은 공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택으로 나뉘는데요.
표준단독주택은 국토교통부에서 대표적인 23만 가구를 선정해서 적정 공시하고 개별단독주택 지자체에서 표준단독주택을 기준으로 결정 공시, 공동주택(아파트, 연립, 다세대)은 국토교통부에서 토지와 건물을 일괄한 적정 공시 됩니다.
3. 공시지가 (토지)
부동산 공시가격 알리미에서 확인 가능하고 토지 관련 재산세 등 국세 및 지방세 부과 시 기준으로 합니다.
표준공시지가는 각 지역별 대표성 있는 토지 약 50만 필지를 이용해 국토교통부에서 매년 1월 1일 공시, 개별공시지가는 표준공시지가를 기준으로 산정하되 지자체에서 지역별 특성을 고려하여 결정 공시 합니다.
이 가격은 개발부담금 등 각종 부담금의 기준이 되기도 합니다.
▼ 국토교통부 부동산 공시가격 알리미
4. 기준시가
매년 1회 국세청에서 산정되며 국세청 기준시가에서 볼 수 있습니다.
세법에 사용하는 용어로 실거래가 없는 경우의 부동산 교환 거래의 세금을 산정할 때 기준이 되는데 소득세나 법인세 계산 시에 적용이 되고 양도세나 상속·증여세를 계산할 때도 적용되기도 합니다.
▼ 국세청 홈택스 기준시가
5. 시가표준액
행정안전부에서 지방세를 부과하기 위해 별도로 만든 용어로써 실질적인 재산세 부과 기준이 됩니다.
여기서 말하는 시가표준액은, 주택은 주택 공시가격, 건축물(상가, 오피스텔)은 자치단체장이 공시한 가격, 토지는 개별공시지가입니다.
또한 취득세에 시가표준액을 기준으로 부과하는 경우가 있습니다.
취득세 산정 시 기준은 신고한 가액을 원칙으로 하지만 예외적으로 신고를 안 하거나 금액을 표시하지 않거나 너무 적게 신고한 경우에 시가표준액을 적용하기도 합니다.
주택은 부동산 공식가격 알리미에서 조회가 가능하지만 건축물 시가표준액은 이텍스에서 조회 가능합니다.
▼ 위택스 건축물 시가표준액
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