대법원 첫 판결 "실거주 입증은 집주인이...", 실거주 입증은 어떻게 해야할까?

집주인이 들어와서 살아야 하니 전세계약 갱신은 안된다? 말로만 들어온다고 하는 게 아닐까? 그럼 실거주한다는 입증을 어떻게 해야 할까요? 

실거주 입증

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실거주 입증? 이것을 임대인이 해야 한다, 임차인이 해야 한다는 의견이 분분했었는데요. 대법원 판결, 사실상 처음으로 임차인의 손을 들어줬습니다. 그럼 이 판결이 화제가 되고 있는 이유는 무엇일까요?

 

요즘같이 집값이 불안한 때에 어쩌면 전세로 내 돈을 보전하는 것이 현명할 수 있는데요. 전세계약이란 것이 기한이 정해져 있다 보니 몇 년에 한 번씩 갱신을 해야 한다는 불편함이 있습니다. 하지만 전세입자는 한 번의 계약갱신청구권을 이용해 총 4년을 전세로 유지할 수 있는 권리가 있습니다.

반면 집주인에게도 계약갱신청구를 거부할 권리도 있는데요. 실거주를 목적으로 갱신거절권을 사용할 수가 있게 됩니다. 그러다 보니 실거주 입증을 누가 해야 하는지에 대한 문제가 발생할 수밖에 없는데요. 이제까지는 좀 더 살고자 하는 세입자가 ‘집주인의 실거주 의사는 거짓’이라는 점을 입증해야 했던 것인데요. 세입자가 집주인의 신변 상황을 정확히 파악한다는 것은 사실상 불가능했던 것인데요. 그 때문에 이를 정리한 대법원 판결이 화재가 되고 있는 것입니다.  

 

"판결"

 

임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이

목적 주택에 실제 거주하려는 경우에

해당한다는 점에 대한 증명 책임은

임대인에게 있다.

 

자신이 실제 거주하겠다며

집주인이 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 때

실거주 의사의 존재는 어떻게 판단할 수 있을까.

대법원은 임대인이 실거주에 해당한다는 점에 대해 증명해야 하며,

그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을

통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을

주장·증명해야 한다.

 

1) 판결에서 말하는 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이란 무엇일까요?

● 임대인의 주거 상황,

● 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경,

● 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위,

● 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정,

● 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무,

● 이러한 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부,

● 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등

여러 사정을 종합하여 판단할 수 있습니다.

 

2) 본문 내용의 집주인 A 씨의 상황을 보면,

A 씨 측은 계약 만료 전에는 자신과 가족이 거주할 예정이라고 했다가 소장에서는 본인 또는 본인 부모가 거주할 예정이라고 했는데 바뀐 주장에 대한 합리적 설명이 없다. A 씨와 그 배우자는 이 사건 아파트 외 인근 아파트와 다른 지역 주택도 소유하고 있는데, A 씨가 임대차계약의 갱신 거절을 할 무렵 A 씨는 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었다. A 씨의 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었다. A 씨는 자신의 부모가 지방에서 해당 아파트의 근처에 있는 병원에 다녔는데, (앞으로) 해당 아파트에 거주하며 진료받기 위함이라고 했지만 A 씨 부모의 외래확인서를 보면 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다.
※ 출처: 법률신문

 

3) 본문 내용을 간추려 집주인이 실거주를 입증하기 위한 자료를 생각해 볼 수 있습니다.

주장에 대해 앞 뒤 의견이 엇갈리지 않게 합리적 설명(일치)이 돼야 하고, 주택을 여러 개 소유하고 있을 경우 반드시 이 아파트로 들어와야 할 이유가 충분해야 하며, 자녀교육이나 직업상의 이유라면 그 지역으로 와서 교육이나 통근을 진행해야 되는 이유, 노부모의 진료를 위한 이유라면 통원 진료의 어려운 점 등, 최소한 이사하기 위한 준비의 내용이라도 집주인이 증명해야 한다는 것입니다. 말뿐이 아닌 증명할 수 있는 서류적 증거를 준비해야 한다는 것입니다.

 

 

≪[판결] 세입자의 임대차 갱신 요구 거절하려면… 대법 “임대인이 실거주 진정성 입증해야”≫